中国的房价多离谱

Raw JSON

{
  "kind": 1,
  "id": "d3b2bdcef5fc81dd77fe989606274479f454e83f52e21ff0347a2f2f47617ec5",
  "pubkey": "de3f3ef34c7016e890e659329c899f89a0ce5d265304ec3154c5d80366a6b3c2",
  "created_at": 1774183679,
  "tags": [
    [
      "alt",
      "A short note: 中国的房价多离谱\n\n很多人还在一本正经地问：中国房地产还能撑多久，会不会跌，什么时候触底。这个问题听..."
    ],
    [
      "r",
      "https://先从租售比说起，这是房地产最基本的常识指标。正常国家，房价再怎么吹，最终都要被租金拽回来，因为租金代表真实需求。但中国的情况是，一线城市租金回报率大概在"
    ],
    [
      "r",
      "https://甚至20以上。也就是说，房子不是不够，是多到用不完。那为什么价格还这么坚挺？因为这些房子从一开始就不是拿来住的，是拿来当抵押品、当财政收入、当资产泡沫的燃料。你可以不住，但你必须相信它值钱，这才是关键。"
    ],
    [
      "r",
      "https://t.me/sadsawsss/95"
    ],
    [
      "r",
      "https://接下来是最打脸的空置率。正常市场空置率超过10"
    ],
    [
      "r",
      "https://再往下看金融系统，就更有意思了。中国居民大约"
    ],
    [
      "r",
      "https://就算供过于求，20基本可以宣告结构出问题。但中国不少城市轻松站上12"
    ],
    [
      "r",
      "https://很多人还在一本正经地问：中国房地产还能撑多久，会不会跌，什么时候触底。这个问题听起来挺专业，但本质上有点天真前提是你得先承认这是个“市场”。可一旦把数据摆出来，你就会发现，这玩意儿跟市场的关系，大概就跟剧本跟现实的关系差不多：形式上像，内核完全不是。它就是超大号的杀猪盘结论先给出来。"
    ]
  ],
  "content": "中国的房价多离谱\n\n很多人还在一本正经地问：中国房地产还能撑多久，会不会跌，什么时候触底。这个问题听起来挺专业，但本质上有点天真前提是你得先承认这是个“市场”。可一旦把数据摆出来，你就会发现，这玩意儿跟市场的关系，大概就跟剧本跟现实的关系差不多：形式上像，内核完全不是。它就是超大号的杀猪盘结论先给出来。\n\n先从租售比说起，这是房地产最基本的常识指标。正常国家，房价再怎么吹，最终都要被租金拽回来，因为租金代表真实需求。但中国的情况是，一线城市租金回报率大概在 1.5%–2%，而像美国、英国、日本，普遍在 3%–6%。换句话说，人家买房是收租赚钱，你这边买房是给自己找个长期信仰寄托。按这个回报率算，中国很多城市一套房子要五六十年才能回本，这已经不是投资了，这叫行为艺术。\n\n但神奇的地方在于，这种收益水平不仅没让人退场，反而长期被当成“优质资产”。为什么？因为大家默认房价永远涨。你说它是资产，不如说它是一个集体心理工程收益不重要，逻辑不重要，只要有人相信下一个人更愿意接盘就行。听起来是不是有点耳熟？对，这种结构在别的地方一般叫泡沫，或者干脆叫做庞氏骗局。\n\n再看房价收入比。国际公认合理区间是3到6倍，美国大概4倍，日本、欧洲核心城市也基本控制在10倍以内。中国呢？全国平均十倍起步，一线城市二三十倍是常态，高的时候甚至能到四十倍以上。简单翻译一下就是：普通人要把二三十年的全部收入掏干，才能换一套房，还不算利息。\n\n接下来是最打脸的空置率。正常市场空置率超过10%就算供过于求，20%基本可以宣告结构出问题。但中国不少城市轻松站上12%甚至20%以上。也就是说，房子不是不够，是多到用不完。那为什么价格还这么坚挺？因为这些房子从一开始就不是拿来住的，是拿来当抵押品、当财政收入、当资产泡沫的燃料。你可以不住，但你必须相信它值钱，这才是关键。\n\n于是就出现一个非常荒诞的现实：一边是年轻人拼命喊买不起，一边是成片成片的房子空着不住。一个是“没有需求”，一个是“没有。供给”，两边同时成立，中间靠什么连接？靠的是一个大家心照不宣但谁也不敢戳破的东西——价格不能跌。\n\n再往下看金融系统，就更有意思了。中国居民大约 60%的财富压在房地产上，银行贷款大量绑定房产抵押。什么意思？意思是这东西已经不是“贵不贵”的问题，而是“能不能动”的问题。一旦房价大幅下跌，抵押品缩水，银行资产质量恶化，不良贷款上升，整个金融体系都要跟着抖三抖。\n\n所以你现在看到的是什么？不是市场在定价，而是一个系统在“护价”。地方政府要卖地，银行要稳资产，居民要保财富，于是三方一起托着一个早就不符合任何基本面的价格体系。然后大家再一本正经地讨论“供需关系”“周期波动”，就好像这一切是自然发生的一样。\n\n这就好比一个气球已经吹到变形了，旁边的人不是在想要不要放气，而是在研究怎么再往里补点气，同时安慰彼此说“结构性健康”。你说它会不会爆？理论上会，但现实是大家更擅长的是慢慢漏。\n\n所以中国房地产接下来最可能的路径，不是什么轰轰烈烈的崩盘，而是一种很体面的下行：名义价格不一定大跌，但租金继续走弱，通胀慢慢吞噬价值，持有成本越来越真实，回报越来越接近于零。表面上看风平浪静，实际上是在一点点把之前透支的东西吐出来。\n\n中国房价跌个40-50百分比真的不算夸张，在这里由衷的告诉大家买房谨慎，不当接盘侠。\n\nhttps://t.me/sadsawsss/95",
  "sig": "f24141c98ab487b6831c84a94f4b1e029b7cb924a4f28c55068b915c67c34e7714a1c1d58f9a8e18ebe60938bf60a370173bc5c6da22868ce09b1285e5595a86"
}