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  "content": "# 住房愈发难以负担，各国政府却在雪上加霜\n**作者**：Ryan McMaken\n\n美国新建独栋住宅的平均面积自2015年起持续走低，而住宅面积缩水往往出现在经济衰退期——2008至2009年、2001至2002年、1990至1991年均出现过这一情况。\n\n即便2019年经济增长数据表现亮眼，市场对大户型住宅的需求，似乎早在2020年经济衰退和当前的经济低迷到来前就已见顶，而新建多户住宅的面积则不降反升。\n\n美国人口普查局数据显示，2021年新建住宅的平均面积为2480平方英尺，较2015年2687平方英尺的峰值下降了7%。\n\n值得一提的是，2015年的这一平均面积创下历史新高，也是二战后美国住宅面积数十年近乎持续增长的结果。1973至2015年的48年间，新建住宅平均面积从1660平方英尺增至2687平方英尺，涨幅达62%。与此同时，住房品质也全方位大幅提升，从保温层、屋面材料、窗户，到车库的面积和配置，均有显著改善。\n\n尽管2015年以来住宅面积下降了7%，但2021年美国新建住宅的平均面积，仍比上世纪60年代高出逾50%，并非出现断崖式下跌。以历史标准来看，美国住宅的人均面积依旧处于高位。1973至2021年，新建住宅的人均面积近乎翻倍，从1973年的503平方英尺增至2021年的988平方英尺，且2020至2021年的人均住宅面积实则还有所上升。\n\n新建住宅面积的持续走高，部分原因是过去十年宽松的货币政策。即便住宅户型偏大、售价相对高昂，仍不愁买家。抵押贷款利率屡创新低，甚至跌破3%，这意味着购房者大多能轻松贷到更多资金，购置大户型住宅。\n\n但如今，住宅户型的扩张或许已触顶。近几个月，房屋销量和价格双双下跌的信号开始显现。直到此时，抵押贷款利率飙升、通胀高企、实际工资缩水，住房支付能力大幅下降，建筑商才终于意识到：“或许我们该建一些更小、更实惠的房子了。”\n\n我们有诸多理由认为，建筑商未必会这么做，而待售住房的负担能力只会继续下降，但这并非建筑商的过错。\n\n在一个充分自由的市场中，建筑商能灵活调整产品以契合市场需求，这种情况本不会发生。在灵活且自由的市场里，建筑商会争相建造大部分民众都买得起的房子，可我们如今的经济环境并非如此。事实上，房地产和住房开发行业在联邦和地方层面均受到严格监管，这也导致，在数百万潜在首次购房者迫切渴望小户型住宅的当下，建筑商想要建造这类房子却难上加难。\n\n## 政府政策如何催生了大户型高房价的固化\n近几十年来，地方政府不断加码相关规定，对每英亩土地的建房数量、新建住宅的户型面积均作出限制。《华盛顿邮报》2019年的报道指出，各类政府监管规定和费用（如“影响费”，其征收标准与住宅面积无关）实则在“激励开发商建造大户型住宅”。该报还称：“如果区划规定每英亩最多只能建两栋住宅，开发商的选择自然是建造最大、最贵的户型。”\n\n此外，反对“高密度开发”和“区划升级”的社区团体，会借助地方政府的权力，阻挠开发商建造更多经济适用房。但《华盛顿邮报》也提到，有开发商发现，“在那些成功推动政府允许建造小户型住宅的城市，市场需求十分旺盛。对建造小户型住宅的开发商而言，需求从来都不是问题。”\n\n《纽约时报》上月的一篇文章中，埃米莉·巴杰也指出，政府监管是住宅户型偏大、最终愈发难以负担的核心原因。她写道，近几十年来，土地价格持续上涨，但社区并未顺势允许在小块土地上建房，反而反其道而行之，不断收紧规定，导致建筑商无法建造更小、更实惠的住宅。政府要求使用更昂贵的建筑材料，设定住宅最小面积标准，还要求建筑设计兼具美感，而非采用简洁的外立面。\n\n诚然，许多地区的闲置土地价格不断攀升，但在休斯顿等监管压力相对较小的地区，建筑商仍会顺应需求，建造联排别墅等住宅。\n\n然而在多数地区，各类监管规定仍在不断推高房价。\n\n巴杰举例称，在俄勒冈州波特兰市，“办理建筑许可需花费4万至5万美元，移除一棵直径36英寸的冷杉树还需额外支付1.6万美元费用。”小户型“首置房”的短缺，并非因为建筑商不愿建造，而是政府的种种规定，让建造小户型住宅变得无利可图。\n\n西北菲什建筑公司老板贾斯汀·伍德表示：“严格的监管，让我基本没法做任何和经济适用房沾边的项目。”\n\n佐治亚州萨凡纳市的杰瑞·康特，1977年曾建造过面积1350平方英尺、带三间卧室两间浴室的住宅，售价仅3.65万美元。但迫于成本上涨和设计规定的压力，他不得不转向高端住宅市场。\n\n身为全美住宅建筑商协会主席的康特称：“并非我不想建首置房，而是我根本造不出既有钱赚、又能让潜在购房者买得起的首置房。”\n\n了解地方政府土地区划和建筑标准制定方式的人，对这一现状并不会感到意外。地方政府在本地房主的压力下，会出手干预，维持大户型地块的规划，还会出台法令，阻止建造那些被选民视为“密度过高”或“外观廉价”的住宅。\n\n尽管现有房主和城市规划者希望每条街道都只建配有三车位车库的中上层阶级住宅，但现实是，并非所有人都买得起这类房子。但这也不意味着，普通民众只能住进贫民窟的棚屋——只要政府允许建造更多基础型住宅。\n\n然而，鲜有迹象表明多数地方政府会放宽这类排他性的住房政策，其结果就是住房政策僵化：一味维护现有住房格局，却拒绝建造更适配小户型家庭和经济低迷环境的新型住宅。\n\n但凡事终有极限，地方政府要么无限期坚持限制这类“不受欢迎”的住宅建造，最终导致房价飙升；要么终于开始允许建筑商建造更契合中产阶级需求的住宅。\n\n若当前趋势持续，要求地方政府允许建造更多经济适用的独栋住宅、双拼住宅和联排别墅的呼声，或将形成实际压力。而如果利率持续走高，这一需求会变得更加迫切。此外，美联储政策引发的四十年高通胀，让建筑材料价格不断上涨，这也意味着，我们亟需通过其他方式降低监管成本。\n\n目前，相关改善措施的效果仍参差不齐，但在那些允许开发商为中产阶级建造住宅的地区，市场需求依旧十分旺盛。\n\n### 注\n本文历史数据综合自三大来源：1973年至今的数据来自人口普查局《新建独栋住宅完工后建筑面积中位数和平均值报告》；上世纪60年代的数据来自住房和城市发展部与人口普查局联合发布的《1969年新建独栋住宅特征报告》；上世纪四五十年代的数据来自劳工统计局《1940-1956年新建住宅及其建筑材料报告》。",
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